去年“930”楼市调控新政中，北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让方式，这种政策之下开发出来的房子，被俗称为“限竞房”。但限房价项目的销售办法何时出台？哪些人可以购买？
昨天，答案来了。
政府卖地收入暴涨83.4%！
就在昨天（5月7日）晚上，北京出台了楼市调控的新政策，发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见中，包含了“限竞房”怎么卖、卖给谁。
征求意见中拟规定，
限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比低于15%，将直接作为商品房，由开发商自行销售；
如果限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比不低于15%，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。
至于评估价，则由北京市两个国有背景的部门或公司联合制定，参考依据是周边市场价格。
简单而言，未来“限价房”将从本质上分成两类，一类视为商品房，但有一定的交易限制；另一类则划入共有产权房，交易和产权都将有所限制。
北京范本的全国意义：限价房的未来
1、限价房上市，要和评估价结合来卖
限价房是2016年楼市大调控的时候，政府拍卖推出的一批“限地价、限房价”地块。在当时土地拍卖的时候，就已经规划锁定了未来可以销售的最高房价。目的是为了抑制房价过快上涨。
今天，这批限价房要上市了。怎么卖？这个问题很现实，很纠结。因为很多限价房，2年前就锁定的房价，今天很可能已经偏低到足以造成被爆抢。
举个例子，
两年前广州一项目，土地拍卖的时候，政府给出的最高限价是每平米3.06万元。当时，可能很多人会认为这个房价定的太高了。但今天，3.06万感觉一定会被爆抢。
怎么办？北京住建委肯定也遭遇了类似的问题。他们给出的答案是：最高限价和评估价要结合一起来参考评估，最终确定销售方式。
2、限售价和评估价价差，15%是临界线。
细则是这样的：对于每一个即将上市的限价房项目，北京市住建委都会和市保障房集团一起参考周边项目价格，给出一个最终的评估价。那当初设定的最高限价除以今天的评估价，85%比值就是一个分界线。
在85%以上的，按最初设定的限价房价格正常销售，前提是销售出去的新房，购房者必须锁定5年，才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例，那就由市保障房集团收购这个项目，作为共有产权住房。然后在出售，购房者得到一部分比例的产权，但更多产权归市保障房中心代持。
举个例子，
假设一个限价房项目，当初土地拍卖的时候已经设定最高可销售单价是每平米5万元，现在周边同类产品市场评估价已经是5.5万元。那么，5万元除以5.5万元，比值是90.1%。这个比值是高于85%的。说明这个限价房，和今天房价相比，实际涨幅不算太大。那么这个项目就可以按照商品房来销售。但是，毕竟这个项目还是比市场价便宜了每平米5000元，为了防止过度炒作，购房者买房后，必须至少持有5年，才可以在二手房放盘交易。
假设这个限价房项目，当初设定是每平米最高5万元，但今天周边同类产品市场评估价已经是7万元了。那么，5万元除以7万元，比值就是71.4%。这已经明显低于85%了。这说明土地从拍卖之日起，到今天新房上市，这个区域的房价已经非常迅猛的上涨了接近30%。房价涨幅已经很大了。如果不加以限制购买，那么买到房的人就赚大发了。
所以，这个限价房全部由市保障房集团收购，转为共有产权住房。然后再上市销售。那么，这个时候购房者买房就只能得到这套房子28.6%的产权了，剩余71.4%的产权归市保障房集团代持。
对购房者、楼市有什么影响？
对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑。
有人提出，85%比值的规定，是否意味着政府认为将来房价还会继续上涨，从而会造成限房价项目与周边商品房的价差？
谈到对楼市的影响，业内人士认为，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，大大压缩了限价房的牟利空间。也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机。使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。
共有产权房可流转，但投资属性非常弱，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低。
楼市专家怎么看？
首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池：
该《通知》增加了共有产权房的供给，有利于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使置业者有更多的获得感……对于房企而言，房价倒挂比例超过15%由政府收购，10个月付清房款，加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%，仍然为商品房，5年不许上市，减少了住房的流动性，将最大限度的打击炒房行为，让住房回归居住功能。
值得注意的是，征求意见稿中，并没有提及限价房项目中房企自持部分将何去何从，没给出具体执行细则，此外，对于限价房转化为共有产权房后涉及的产权归属问题也有待明确。
自媒体人“大山老师”：
北京限价房依然坚持商品房化的道路，这其实也代表着北京市政府的矛盾心态：一个方面又想控制房价，预防首都房价失控，而另外一个方面随着近期土地的不断流标，财政压力隐患凸显。
财经专栏作家齐俊杰：
在此次楼市大调控中，北京的表现一直是全国的风向标，而北京的二手房价格相比于去年的高点也已经下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果还是比较明显的，今年将是大量保障房入市的一年，只要调控力度不放松，相信北京的楼市会进一步降温，而且降温可能会比去年更加明显。但这仅限于北京，在调控并不坚决的广大二三线地区，甚至出现大量摇号买房的地区，楼市调控并不乐观。
地产自媒体“好评语差评”：
限价房转性为共有产权房，可以预期的直接后果、也是最严重的后果，就是向市场上抛出了一个明确无误的信号：纯商品房供应减少，房价上涨。
同时还表示，假如限价房变形为共有产权房，大概率会发生一个可以预期的后果：开发商为了保证自己的利润率，肯定会在各种环节上进行成本的节约，并且降低房屋开发的投入与质量，也就是说，付出的房价差不多，而我们将不得不因此收到一个档次更低、配置更小的共有产权性质的房子。
这不是推论，这是已经发生的现实。
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